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《九江市物业管理条例(草案)》面向社会公开征求意见

发布时间:2020-06-10        信息来源:

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《九江市物业管理条例(草案)》面向社会公开征求意见

九江市物业管理条例(草案)》已经市十五届人大常委会第二十八次会议进行了第一次审议,根据《中华人民共和国立法法》《九江市立法条例》的规定,现将《条例(草案)》面向社会公开征求意见。欢迎社会各界和有识之士通过以下方式提出意见和建议。

(一)通过信函方式寄至:江西省九江市八里湖新区八里湖大道166号市民服务中心2号楼C区7楼九江市人大常委会法工委(邮政编码:332099)。

(二)通过电子邮件方式发至:jjrdfgw@126.com。请在信封或邮件中注明“物业管理条例修改意见”字样。

截止时间:2020年7月10日

人:詹煜民

联系电话:0792-8573392 ?15949518513

???真:0792-8573680

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九江市物业管理条例草案

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第一章 ?总则

第二章 ?物业管理区域和共有物业

第一节 ?物业管理区域

第二节 ?共有物业

第三章 ?前期物业管理

第四章 ?管理组织形式

第一节 ?业主和业主大会

第二节 ?业主委员会

第三节 ?物业管理委员会

第五章 ?物业服务

第六章 ?物业的使用和维护

第七章 ?法律责任

第八章 ?附则

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第一章??总则

第一条【立法目的】为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围与物业管理定义】本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主自行管理或者共同决定委托物业服务企业和其他管理人(以下统称物业管理人),对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【市场机制】全社会应当共同遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,推广绿色、智慧物业管理模式,维护“有偿享受物业服务”的市场秩序,构建共商、共治、共享的物业服务市场环境。

第四条【工作格局】物业管理坚持党的领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业化管理的工作格局。

将物业管理纳入社区(村)综合治理体系,建立健全社区(村)党建引领,居(村)民委员会管理,业主委员会或者物业管理委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构。

推动在物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会中建立党组织,发挥党的基础组织作用。

第五条【部门职责】市住房和城乡建设主管部门负责制定本市物业管理的相关政策、标准和规范并组织实施,建立信用管理体系,实施信用管理,对全市物业管理实施监督管理指导。县(市、区)住房和城乡建设主管部门具体负责本辖区内物业管理的监督管理工作,指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作。

市、县(区)有关行政主管部门,按照各自职责,负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

(一)住房和城乡建设部门主管本行政区域内的物业管理活动,负责建设工程、物业交付后保修期内房屋质量以及相关设施设备的保修等监督管理;负责物业专项维修资金的监督管理。

(二)公安机关负责监控安防、生活噪声、道路车辆停放、租赁房屋的治安管理、公共安全、公共秩序、养犬等监督管理;

(三)自然资源部门负责行使违法建设的认定权和对已发放《建设工程规划许可证》项目的日常管理权;

(四)生态环境部门负责住宅物业管理区域及其周边污染源的监督管理;

(五)城市管理部门负责违法搭建建(构)筑物、占用公共空间、占道经营、乱设摊点、乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、倾倒污水以及违规饲养家畜家禽等行为的监督管理;

(六)消防救援主管部门负责影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务企业履行消防安全职责的监督管理;

(七)人民防空主管部门负责物业管理区域人民防空工程维护与使用的监督管理;

(八)发展改革部门负责保障性住房物业服务收费标准的制定;

(九)市场监督管理部门负责物业服务违法收费、无照经营行为和电梯等特种设备、计量器具运行的监督管理。

第六条【县(市、区)政府职责】县(市、区)人民政府(管委会)应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导,建立由辖区内住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门和单位参加的物业管理综合协调工作机制,统筹推进辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理重大问题。

第七条【街乡镇职责】街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届工作,负责物业管理委员会组建工作;负责办理相关备案手续,并依法监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责,参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管,对物业管理区域内的物业服务实施监督检查,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理和社区管理的关系。

居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,协助物业管理区域内业主大会成立、业主委员会选举产生、物业管理委员会的组建和日常工作,建立社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业共同参与的议事协调机制,统筹协调重大物业管理事项和调解物业纠纷,推进社区治理和物业管理共同协调发展。

第八条【综合行政执法】街道办事处(乡镇人民政府)按照上级人民政府确定的行政执法事项清单,依法行使与物业管理密切相关的行政执法权,并会同县(市、区)人民政府(管委会)相关工作部门建立综合执法联动工作机制,加强对住宅小区与非住宅区域内有关物业管理违法行为的巡查、检查和处理。

街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理统一投诉受理制度,对收到的投诉应当及时进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

第九条【考核奖惩】县(市、区)人民政府(管委会)应当建立和完善物业服务考核机制,落实考核奖励资金,定期开展物业服务质量监督考核。

第十条【行业自治】鼓励支持物业管理、物业服务评估监理等行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制地方标准、调解行业纠纷,组织业务培训,开展优秀示范项目达标考评,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。鼓励物业服务企业加入行业协会,鼓励支持行业协会中设立业主委员会事务会,促进业委会的交流学习。

第二章??物业管理区域和共有物业

第一节??物业管理区域

第十一条【区域划分原则】物业管理区域应当符合《中华人民共和国物权法》相关规定,与建筑区划一致。

物业管理区域的划分应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循服务便利、资源共享、协商议事的原则。

第十二条【新建项目物业管理区域划分】新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,住房和城乡建设行政主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见和建议,自然资源主管部门纳入土地出让合同或者划拨文件。对于分期开发、两个以上建设单位开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业,如若存在配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;对于能够分割、独立使用的部分,可以划定为不同的物业管理区域。

新建房屋建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前,应当按照前款规定划分物业管理区域,向物业所在地的住房和城乡建设主管部门申请划分登记,将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第十三条【既有项目物业管理区域的划分与调整】已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)会同所在地住房和城乡建设主管部门,结合物业管理实际需要,征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

第二节??共有物业

第十四条【公共场所、公用设施】物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

(一)道路、绿地,但属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于私人所有的除外;

(二)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、电梯、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

(三)物业服务用房等其他公共场所、公用设施;

(四)法律、法规规定的其他共有部分。

第十五条【物业管理用房】新开发建设项目,一个物业管理区域内应当配建由建设单位装修且具备独立、正常使用功能的地面上房屋作为物业管理用房;设置在住宅楼内,应当具有独立的通道。物业管理用房的具体面积应当按照物业总建筑面积千分之二执行,最低不少于一百二十平方米。物业管理用房一般安排在住宅小区中心区域或者住址出入口附近,具体物业管理用房的位置应当在规划许可、房屋买卖合同中载明。

业主委员会办公、议事用房在物业管理用房中安排,应当按照建筑面积二十至四十平方米配置,具体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定。

《物业管理条例》实施之前批准开发建设但未配建物业管理用房的,由街道办事处(乡镇人民政府)统筹研究解决。

第十六条共有产权登记】建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房等房屋一并申请登记,由不动产登记部门在房屋登记簿上予以记载但不颁发房屋权属证书,业主有权查询共有产权登记情况。

第三章??前期物业管理

第十七条【前期物业服务合同与临时管理规约】新建物业管理区域实行前期物业管理,建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

建设单位销售房屋前应当通过招投标方式选聘前期物业管理人;对于分期开发的项目,其前期物业管理招投标,应当以全部物业管理区域为范围。对于二万平方米及以下的物业管理区域,经物业所在地住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业管理人。

建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起10日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门备案,并告知街道办事处(乡镇人民政府)。

经备案的前期物业服务合同和临时管理规约,应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同附件。

第十八条【前期物业服务合同期限、履约保证金】前期物业服务合同可以约定期限,一般不超过2年,前期物业服务合同可以约定履约保证金。

期限届满前3个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。期限届满,业主未就是否继续使用前期物业管理人做出决定的,在决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效之前,前期物业管理人继续提供服务。期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效的,前期物业服务合同终止。

第十九条【前期物业服务费承担】前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由业主按照房屋销售合同的约定承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

前期物业服务合同期间的共有物业收益属于业主共有,由前期物业服务企业代为收取,并存入物业管理委员会资金专项账户,业主大会召开并成立业主委员会后移交业主委员会指定账户。

第二十条【新建物业承接查验】确立住建部门监督、街道社区参与、引入专家或相关专业机构查验的新建物业承接查验机制。

住建部门负责新建物业承接查验全流程的监督指导,组织街道办事处(乡镇人民政府)和民政、教育、人防等相关部门人员、开发建设单位代表、前期物业管理人员、相关专家等组成查验小组,现场核实物业管理区域内的物业共有、共用部位和设施设备的建设情况,确认现场查验结果。监督指导查验小组形成查验记录,签订物业承接查验协议,向业主公开查验的结果。

承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在30日内予以整改。

未经业主同意,建设单位不得占用物业管理区域内的物业共有、共用部位和设施设备。

第二十一条【承接查验资料】在办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业管理人移交下列资料:

(一)物业管理区域划分相关文件;

(二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(三)电梯、锅炉等特种设备的台账清单和详细安全技术档案;

(四)设施设备的清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)物业管理必需的其他资料。

物业已投入使用,上述资料未移交的,应当移交;资料不全的,应当补齐。

第二十二条【前期物业服务企业退出】前期物业服务合同期满后,业主共同决定更换物业服务企业的,提供前期物业服务的企业应当在业主共同决定的合理期限内退出物业管理区域,并配合选聘的物业服务企业接管。

第二十三条【物业质量保修金】在新建物业承接查验前,建设单位应当根据规划核准的当期项目总建筑面积,按标准足额向市住房和城乡建设主管部门指定的专用帐户交存物业质量保修金,可以现金方式交存,也可以银行保函方式交存,也可提供所在地住建部门认可的工程质量责任保险保单,取得质量保修金交存证明。

第四章??管理组织形式

第一节??业主和业主大会

第二十四条【业主】不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或受遗赠、征收补偿、生效法律文书、合法建造等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

业主可书面授权在物业管理区域内居住的配偶、父母、成年子女享有行使规定的业主权利。

第二十五条【业主权利和义务】业主在物业管理活动中,按照法律、法规的规定,享有权利和履行义务。

第二十六条【业主大会组成】一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业管理人实施物业管理,同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十七条【申请成立业主大会】一个物业管理区域内,房屋出售并交付的物业建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上的,建设单位应当以书面形式在物业管理区域内公布并报告街道办事处(乡镇人民政府)。

建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。

第二十八条【成立筹备组】街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到报告或者要求之日起30日内组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)及社区居民委员会或者村民委员会代表组成,人数应当为七至十三人(单数),其中业主代表人数不得低于百分之六十,业主代表资格应当参照适用本条例第三十四条有关业主委员会委员候选人资格的规定。具体人员由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐产生,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表或居(村)民委员会代表担任。筹备组成员名单确定后7日内,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于15日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

街道办事处(乡镇人民政府)应当在筹备组开展筹备工作前,组织筹备组成员进行相关培训。

第二十九条【筹备工作】筹备组应当开展以下工作,并就其确定的事项在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公示:

(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积;

(二)制定首次业主大会会议召开方案;

(三)草拟业主大会议事规则和管理规约;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及候选人名单;

(五)制定业主委员会选举办法;

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的议事规则,至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项,并不得违反法律法规的强制性规定。

业主对公示内容有异议的,筹备组应当研究处理并作出答复。

筹备组应当自成立之日起60日内,组织召集、召开首次业主大会会议。筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

建设单位和前期物业管理人应当协助业主大会筹备组工作,提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)等文件资料,并提供必要的工作条件及人力、场地支持。

第三十条【首次业主大会】首次业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

首次业主大会,至少应当审议并通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会委员和候补委员。

通过管理规约、决定业主大会议事规则或者变更物业管理范围等事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

新建物业首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理新建物业承接查验前,将首次业主大会会议筹备经费交至所在地街道办事处(乡镇人民政府)指定的银行账户,供业主大会筹备组使用。

未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费,由全体业主共同承担。

第三十一条【业主大会会议形式】业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见、网络投票等形式。

业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限和期限等内容;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告;参与网络投票的,应当具有管理区域内的业主身份;街道办事处(乡镇人民政府)应当对征求意见过程进行监督。

出席业主大会的到会业主或其委托代理人应在会议签到表上签名确认;如投票进行相关表决,须在表决票上或者表决票发放表上签名确认;无业主签名不产生相应法律效力。

业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主可以列席业主代表会议。

业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第三十二条【组织监督】街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决进行全程监督。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)或居(村)民委员会协调、确定召开时间;逾期仍未召开的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织居(村)民委员会指导业主召开。

第三十三条【业主大会决定效力及公开】业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主和通过租赁等方式合法使用物业的单位或个人(以下统称其他物业使用人)具有约束力。

业主大会会议的决定,应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公示。

第二节??业主委员会

第三十四条【委员资格】业主委员会委员、候补委员从本物业管理区域内具备以下条件的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表中选举产生:

(一)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和组织能力;?

(二)模范履行业主义务,遵守大会议事规则、管理规约,无违法搭建、非法侵占业主公共空间和设施设备或其他损害业主公共利益及其他业主合法权益等行为;

(三)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

(四)具有完全民事行为能力;

(五)具有一定的组织能力和文化水平,能保证必要的工作时间;

(六)未被列为失信被执行人。

首次业主大会所选举业主委员会委员、候补委员候选人资格审查工作由筹备组负责;以后各届业主大会所选举业主委员会委员、候补委员候选人资格审查工作在所在地街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由居(村)民委员会牵头进行。

第三十五条【推荐方式】业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

(一)社区(村)党组织推荐;

(二)居(村)民委员会推荐;

(三)业主自荐或者联名推荐;

(四)产权单位推荐。

筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单,报社区(村)党组织。

鼓励符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织党员干部通过规定程序担任业主委员会委员。?

第三十六条【选举业主委员会】首次业主大会选举产生业主委员会委员、候补委员。业主委员会由五至十一名单数委员组成。选举业主委员会委员时,应当按照委员人数的百分之四十配备候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。

业主委员会委员、候补委员应当获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。大会首轮未能足额选出委员、候补委员的,筹备组按照不少于尚未选出的委员、候补委员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人。第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。

分期开发的物业达到首次业主大会会议召开条件时,一般选举五名业主作为业主委员会委员,以后各期交付使用时,按照业主大会议事规则增选委员。

第三十七条【业委会任期及主任推选】业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可以连选连任,具体由业主大会议事规则确定。

任期内业主委员会委员出现空缺的,由候补委员递补。具体递补办法由业主大会议事规则约定。

业主委员会设主任一名,副主任一至二名。业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在业主委员会正式委员中推选主任、副主任。业委会可设置一到两名专职岗位负责处理日常事务,可由正、副主任或其他委员担任。

第三十八条【业委会备案】业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持业主大会及业主委员会选举情况报告、业主大会议事规则、管理规约等材料向物业所在住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案,业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

县(市、区)住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当自受理备案申请之日起15日内,完成备案。经备案的业主委员会,其选举产生之日为成立日期。业主委员会可持备案证明向当地组织机构代码管理机构申请发放统一社会信用代码证并申请刻制印章和保管、使用。

业主委员会的印章由专人负责保管,根据业主大会的决定使用;业主委员会会议讨论职责范围内事项需要使用印章的,经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。

第三十九条【业主委员会职责】业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告业委会履职及物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订和解除物业服务合同等事宜;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)拟定公共收益资金使用和管理措施;监督专项维修资金的使用;

(五)督促业主按时交纳物业服务费用;

(六)监督管理规约的实施;

(七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

(九)对任意弃置垃圾、排放污染物、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

(十)维护业主公共利益,对损害业主共同利益的行为人提起诉讼;

(十一)业主大会赋予的其他职责。

第四十条【业主委员会会议】业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席,业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置予以公告。

第四十一条【委员禁止规定】业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自与物业服务企业签订、修改物业服务合同;

(五)挪用、侵占业主共有财产或将业主共有财产借给他人、设定担保等;

(六)收受物业管理人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免物业费、停车费等利益或与物业管理人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(七)违规泄露业主信息;

(八)侵害业主合法权益的其他行为。

第四十二条【委员资格终止罢免】业主委员会成员因丧失行为能力、物业转让和灭失、犯罪被追究刑事责任等原因,其成员资格自行终止。

业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,业主委员会成员资格终止:

(一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(二)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

(三)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

(四)无正当理由拖欠物业服务费、专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的;

(五)有违反本条例委员禁止规定条款的禁止性行为;

(六)法律、法规和管理规约规定的其他情形。

百分之二十以上业主联名可通过物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)或居(村)民委员会向业主大会或业主委员会提出罢免业主委员会成员资格的请求。

第四十三条【业委会重新选举】一个任期内,业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一,或者出现其他情形,无法正常履行职责的,物业所在地居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

第四十四条【业委会换届】业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议,进行业主委员会的换届选举。无正当理由逾期未换届的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当协调督促其按时完成换届选举工作。

新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共同所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第四十五条【监督与培训】业主委员会日常工作接受全体业主和物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会的监督。

召开业主大会、业主委员会会议,业主委员会可以邀请街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会派代表参加,并听取指导意见和建议。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当会同县(市、区)住房和城乡建设主管部门定期组织业主委员会委员进行物业管理相关法律、法规和日常运作规范等方面的培训。

第四十六条【信息公开及公共收益使用与监督】业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业管理人选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

对于应当公开而没有公开的信息,业主有权查询或者要求业主委员会公开;仍不公开的,由所在街道办事处(乡镇人民政府)责令公开。

物业管理区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

业主大会和业主委员会日常工作经费、业主委员会成员津贴经业主大会决定通过后,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。业主委员会提出合理的经费预算项目、标准和金额,须经业主大会通过后执行。

共有部分经营收益、业主大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴、专职人员补助应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当定期每半年在物业区域显著位置公布账目收支情况,接受业主监督。

共有部分经营收益不得以任何个人名义进行管理。业主委员会应向银行申请开立银行账户,物业所在街道办事处(乡镇人民政府)应当协助出具相关材料。

第三节??物业管理委员会

第四十七条【成立条件】物业管理区域内有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项:

(一)暂时不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)已成立业主大会但未能成立业委会,或业主委员会不履行职责超过三个月,需要更换及重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍无法选举产生新一届业主委员会的。

第四十八条【物业管理委员会成立和职责】物业管理委员会由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关派出机构、居(村)民委员会等单位派员组成。成员人数为五人以上的单数,其中业主代表应占全体成员的半数以上,物业管理委员会主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

物业管理委员会成员名单应当在住宅物业管理区域内显著位置进行公示,公示期不少于10日。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调处理。

物业管理委员会应当自成立之日起30日内,向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)备案。

已成立业主大会,物业管理委员会组织业主大会履行其法定职责,并组织执行业主大会的决定;未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主集体行使业主大会和业主委员会的职责。

第四十九条【议事制度】物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

物业管理委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开7日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主代表出席,物业管理委员会决定事项,应当经全体成员半数以上签字同意通过。

物业管理委员会应当将会议的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公示10日。

第五十条【异议处理】公示期间,业主可以对物业管理委员会决定的事项提出异议的,物业管理委员会应当在3日内作出答复,如对答复仍有异议,十名以上业主可联名向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)提出。

第五十一条【职责移交】?物业管理委员会临时履职期间,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当及时指导筹备成立;能够选举业主委员会的,应当及时指导选举产生。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在7日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

第五章??物业服务

第五十二条【物业管理形式】业主可以自行管理物业,也可以委托物业管理人管理。

对电梯、消防、技防、配电等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护,应当由专业机构实施。

采取自行管理物业方式的,业主委员会应当根据管理人员工资、物业服务费用等支出,结合共有部分经营收益情况,拟订物业管理收费方案,由业主大会讨论通过后执行。

自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

街道办事处(乡镇人民政府)和社区应当加强对业主自行管理物业的监督和指导,并给予必要的支持和协助。

第五十三条【物业服务合同的订立与备案】鼓励业主大会采取招投标的方式选聘物业管理人。住房和城乡建设主管部门应当为物业管理招投标提供指导和服务。

选聘物业管理人前,业主委员会制定的选聘方案中包括拟选物业管理人的信用状况、专业管理人员的配备、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会表决通过后,在物业管理区域内公告。
  业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业管理人签订物业服务合同。
  物业管理人应当自物业服务合同签订之日起10日内,将物业服务合同报项目所在地住房和城乡建设主管部门备案。

市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

第五十四条【物业管理人责任】物业管理人提供物业服务,应当遵守下列规定:

(一)按照物业服务合同的约定提供服务;服务有国家标准的,应当执行相关标准;

(二)及时向业主、其他物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

(四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用、电动车违规充电等违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告有关行政执法部门;

(五)对业主、其他物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

(六)负责住宅室内装饰装修工程开工前业主的申报登记工作。

(七)服务中,发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告。

(八)配合开展消防安全宣传教育,督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定。

(九)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息。

(十)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。

第五十五条【社区报到】物业管理人应当指派项目负责人,项目负责人应当在到岗之日起3日内到物业项目所在地社区报到,接受监督、指导,参与社区治理工作。

第五十六条【物业服务公示】物业管理人应当在物业管理区域内显著位置如实公示下列信息:

(一)营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

(三)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

(五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业管理费、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

(七)物业管理区域内车位出租、管理等情况;

(八)物业服务合同约定的其它应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,物业管理人应当予以答复。

第五十七条【档案资料保管】物业管理人应当建立和保存下列档案和资料:

(一)小区共有部分经营管理档案;

(二)小区竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

(三)小区监控系统、电梯、水泵、集中供冷供暖、有限空间等物业共有、共用部位和设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录,水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(四)住宅装饰装修管理资料;

(五)业主名册;

(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第五十八条【物业管理人的禁止规定】物业管理人应当按照法律法规规定以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务,不得有下列行为:

(一)擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

(二)擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

(三)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

(四)将全部物业管理一并委托或者转交给其他单位、个人;

(五)物业服务合同终止前,擅自停止物业管理服务;

(六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

(七)借装修管理便利,约束业主或变相约束业主,按其指定的装修人、装修材料等;

(八)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,擅自停水停电等;

(九)泄露业主信息;

(十)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

(十一)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理人有前款规定行为之一的,由住房和城乡建设主管部门录入物业管理人信用档案。

第五十九条【物业收费标准及调整】物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理人应当按照县级以上人民政府市场价格监管部门的监管规定实行明码标价。

实行政府指导价的,价格主管部门应当会同住房和城乡建设主管部门制定收费标准,并向社会公布;每三年对收费标准进行评估,根据评估结果调整收费标准。

实行市场调节价的,业主大会与物业管理人根据服务内容、服务标准、服务质量等因素在物业服务合同中约定。不得向业主或物业使用人收取合同中未约定(法律法规规定的除外)费用。

第六十条【物业服务费的交纳】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业管理人过错为由拒交或者少交物业服务费。
  业主未按照约定交纳物业服务费的,物业管理人可以督促其限期交纳;业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳,拒不交纳的,物业管理人可以向人民法院起诉。业主拒不执行人民法院生效法律文书的,人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。

第六十一条【保障性住房物业服务费】政府保障性住房(拆迁安置房)物业服务费应低于本地商品住宅物业服务费。

市、县人民政府应当建立保障性住房(拆迁安置房)物业服务费补贴机制,制定并落实补贴政策。

第六十二条【空置房物业服务费】房屋交付后两年内未装饰装修空置的,物业服务费可以适当减收,具体收费标准在前期物业服务合同中约定,建设单位应在商品房销售时予以公告减收标准。

第六十三条【合同期限届满】业主委员会应当在物业服务合同期限届满3个月前组织召开业主大会会议,决定是否续聘物业管理人,并将决定书面告知物业管理人。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。
  业主大会决定不续聘原物业管理人的,应于业主大会决议后10日内书面告知原物业管理人,同时抄报项目所在街道办事处(乡镇人民政府)、社区和住房和城乡建设主管部门。

原物业管理人应于合同终止之日起10日内与业主委员会、新物业管理人进行交接。

第六十四条【合同期限未满退出】物业服务合同期限未满,合同任何一方要求解除物业服务合同的,应提前3个月书面告知另一方,同时告知所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区和住房和城乡建设主管部门。

物业管理人与业主委员会应及时签订退管协议,并在物业管理区域内显著位置公告,同时抄报当地街道办事处(乡镇人民政府)、社区和住房和城乡建设主管部门。

物业管理人与业主委员会未达成退管协议的,原物业服务合同应继续履行,有异议一方可以向人民法院起诉。

第六十五条【物业交接】物业管理人退出物业管理区域的,应当撤出物业服务人员,并向业主委员会、新物业管理人移交下列资料和财物:

(一)利用物业共用设施、共用场地等收益的收支情况明细账目和公共收益的结余;

(二)物业管理用房和属于业主共同所有的其他财物;

(三)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

(四)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(五)电梯等特种设备的台帐清单和详细安全技术资料;

(六)供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等准许使用文件;

(七)业主名册和业主水、电表抄见数;

(八)预收(代收)的物业服务费、装修保证金(垃圾清运费)、能耗费等相关费用;

(九)物业管理商业用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料;

(十)实行酬金制的,应当移交管理期间的财务资料。

(十一)法律、法规规定的其他事项。

物业管理人退出物业管理区域时,不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第六十六条【物业服务履约保证金】物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业管理人依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、管理用房和设施设备等交接义务。

物业服务合同双方可以委托物业所在地住房和城乡建设主管部门保管履约保证金。

第六十七条【应急物业服务】本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处(乡镇人民政府)、社区应当组织业主委员会确定应急物业管理人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过6个月,服务费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处(乡镇人民政府)、社区应当组织业主共同决定选聘新的物业管理人,协调新的物业管理人和应急物业管理人做好交接。

第六章??物业的使用和维护

第六十八条【物业使用禁止规定】物业管理区域内不得从事下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构或下挖地下空间;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改变物业使用性质;

(四)破坏或擅自改变房屋外观;

(五)擅自改建、占用物业共用部分;

(六)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(七)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防场地,禁止在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动车和给电动车充电;

(八)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(九)擅自改造、拆除、封填人民防空工程;

(十)高空抛物、任意倾倒垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物;

(十一)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物,长期占用公共空间停放车辆;

(十二)制造超过规定标准的社会生活噪声、振动;

(十三)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十四)擅自摆摊设点、占道经营;

(十五)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十六)违反规定饲养动物;

(十七)违反规定出租房屋;

(十八)法律法规以及管理规约禁止的其他行为。

物业管理人发现业主或者物业使用人有违反前款规定的行为,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在24小时内报告有关主管部门和业主委员会。

第六十九条【装饰装修】业主、其他物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理人,并与物业管理人签订装饰装修服务协议。协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处置;

(五)空调外机安装、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

未签订协议的,物业管理人可以按照临时管理规约或者管理规约的约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

物业管理人应当将装饰装修的时间、地点等情况在装饰装修的物业楼内显著位置公示。

物业管理人应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者其他物业使用人未提前告知或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业管理人应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在24小时内报告有关行政主管部门。

业主、物业使用人或者装饰装修施工人员在物业管理人进行装饰装修活动巡查时,应当予以配合。

任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为,都有权检举、控告、投诉。

第七十条【停车位使用】物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当用于满足业主的需要。规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位可以出售的车位、车库价格应与商品房售价一并公示。尚未出售,应当首先出租给本物业管理区域业主,不得以只售不租为由拒绝出租,出租价格应当在前期物业服务合同中予以约定。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人,每次租赁期限不得超过6个月,并在物业管理区域内显著位置公示,接受业主查询和监督。

第七十一条【人防结建工程使用】物业管理区域内未交纳人防易地建设费配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程设施平时用作停车位的,经人民防空主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过5年,日常管理由人民防空主管部门优先委托物业管理人。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。

建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防空工程,其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民防空工程的维护和管理。

人民防空工程停车使用管理办法由人民防空主管部门负责制定。

第七十二条【车库维修资金归集与使用】机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳,纳入专项维修资金账户管理,单独核算。

第七十三条【停车位管理】建设单位将所有的机动车停车位向业主、使用人出租的,其收费标准应当在商品房买卖合同和前期物业服务合同中予以约定,业主大会成立前,收费标准不得擅自调整。车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位属于业主共有,业主大会决定收取车辆停放费用的,其收益扣除物业管理车辆服务成本后应当属于业主共有。

物业管理人应当将停车费单独列账,独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外,物业管理人应当根据业主大会的决定,可将停车费用于补充专项维修资金或用于物业管理的其它需要。

物业管理区域内,业主、物业使用人应当按照规定停放车辆,不得影响道路通行或占用消防通道、消防场地;不得擅自占用他人专用(有)车位。

车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理人另行签订保管合同。

第七十四条【专项维修资金归集与转让】物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度,按照规定足额交纳专项维修资金。

业主转让物业、办理转移登记后,转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金余额归业主所有。

商品房、已售公房的业主在办理不动产转移登记前,应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金;因继承、赠予、执行生效法律文书而发生已售公房产权人变更的,继承人、受赠人、受偿人应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金。

专项维修资金增值收益实行分管理,设立住宅小区应急解危资金,用于已缴存专项维修资金住宅小区内房屋共用部分和共用设施设备维修、更新和改造。

第七十五条【物业质量保修金使用与管理】物业质量保修金用作保修期内建设单位不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金交存期限为五年。保修期内出现物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期顺延至修复完成。

物业保修金交存期限内,保修金账面余额不足初始交存额的二分之一时,住房和城乡建设主管部门应当书面通知开发建设单位补交。开发建设单位应当在收到通知后15日内,将补交保修金存入指定的专用

第七十六条【建立专项维修资金】物业管理区域内的业主,应当在办理不动产登记前,缴存首期住宅专项维修资金。

已竣工验收并达到交付条件,已售出但尚未交付业主以及属于建设单位所有的物业,建设单位在办理该物业项目不动产首次登记前,应当将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。建设单位已交存住宅专项维修资金的,可以在物业售出或者交付时向业主收取,并出具住宅专项维修资金专用票据。

住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入住宅物业管理区域住宅专项维修资金管理。

国家实施专项维修资金制度之后出售的公房,业主和售房单位应当按照届时适用的商品房标准交纳专项维修资金。

第七十七条【专项维修资金补足】住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,?业主应当按照规定以及业主大会的决定,续筹专项维修资金。

业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

第七十八条【专项维修资金的管理与监督】未选举产生业主委员会的,专项维修资金由物业所在地住房和城乡建设主管部门代管,存入银行专用账户。

选举产生业主委员会的,业主大会可以决定自行管理专项维修资金,或者委托物业所在地住房和城乡建设主管部门代管。业主大会决定自行管理的,应当建立专项维修资金管理制度,设立专项维修资金专用账户,街道办事处(乡镇人民政府)应当监督、指导专项维修资金的使用管理。

第七十九条【专项维修资金使用】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。除本条例所规定的应急维修情形外,由业主大会根据物业专项维修资金管理的相关规定决定使用。

物业共同共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的,应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例。支出的资金由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的,应当经该部分共有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占该部分共有物业总人数三分之二以上的业主同意,但不得与业主大会对物业共同共有部分作出的决定相抵触。支出的资金由该共有部分业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

第八十条【应急维修】物业管理区域有下列紧急情形时,物业管理人立即采取应急处置措施,保障安全:?

(一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活,经特种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的;

(二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,经消防救援机构出具整改通知书的;

(三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全,经有资质的专业检测机构出具证明的;

(四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

(五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

(六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,经专业机构核实并认定的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

(七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况,经专业机构核实并认定的。

发生前款应急维修情形的,物业管理人应当及时报告业主委员会(物业管理委员会)和街道办事处,并及时进行应急维修。

第八十一条【费用分摊】维修、更新和改造共有共用的区域、部位或者设施设备,需要使用专项维修资金的,应当按照下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。

(二)售后公房之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊;其中,应当由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照本条第(一)项、第(二)项的规定比例分摊。

物业共有共用的区域、部位或者设施设备需要维修、更新和改造,但没有专项维修资金的,维修、更新和改造费用按照本条前款的规定由业主共同分摊。

第八十二条【专业设施设备管理责任】新开发建设项目,建设单位可以接受水、电、气、热以及通讯等专业设施设备专业经营单位委托,按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备,经验收合格,将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业经营单位承担维修、养护和更新改造责任。

已入住项目,物业管理区域内专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的,物业管理人应当立即报告相关专业经营单位;专业经营单位应当及时采取措施,排除故障。

专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物业管理区域的,业主、其他物业使用人和物业管理人应当给予配合,不得以任何方式干扰、阻挠、妨碍其正常作业。

第八十三条【日常巡查和养护】物业管理人应当根据物业服务合同的约定,履行物业维修养护义务。

物业管理人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、外墙及墙面等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护;发现有安全风险隐患的,及时设置安全警示标志,采取措施排除隐患。

第八十四条【业主维修义务】物业专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,业主应当及时对物业采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施并承担相应的治理费用。业主不履行维修养护义务的,可以由物业管理人报经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的,业主或者其他物业使用人应当停止使用,立即搬出;拒不搬出的,住房和城乡建设主管部门应当书面责令业主或者其他物业使用人搬出,情况紧急危及公共安全的,县(市、区)人民政府依法责成有关部门组织强制搬出,并妥善安置。

第八十五条【垃圾分类义务】业主、其他物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体,应当按照规定分类投放生活垃圾。物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人,指导、监督业主和其他物业使用人进行生活垃圾分类。

第七章??法律责任

第八十六条【上位法、专门法责任规定优先适用】对违反本条例规定的行为,其他法律、法规已有法律责任规定的,适用其规定。

第八十七条【建设单位相关法律责任】建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第十七条规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处2万元以上10万元以下罚款;

(二)违反本条例第二十一条规定,未向前期物业服务企业移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处2万元以上10万元以下罚款;

(三)违反本条例第三十条第四款规定,未按时交存首次业主大会筹备经费的,由住房和城乡建设主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处1万元以上5万元以下罚款;?

(四)违反本条例第七十条规定,不将机动车停车位首先出租给本物业管理区域内业主、使用人使用的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;拒不改正的,处1万元以上10万元以下的罚款;?

(五)违反本条例第七十一条规定,未经批准擅自出售或者变相出售物业管理区域内停车位侵占人民防空工程的,由人民防空主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对个人处1千元以上3千元以下罚款,对单位处1万元以上3万元以下罚款;造成损失的,应当依法赔偿损失。

第八十八条【物业服务企业相关法律责任】物业服务企业违反本条例规定,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第五十六条规定,未在物业管理区域内显著位置公示相关信息或者公示的相关信息失实的,责令限期改正;逾期不改正的,处5千元以上1万元以下罚款;?

(二)违反本条例第六十五条规定,退出物业管理区域时拒不履行交接义务,或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,责令立即改正,逾期不改正的,处1万元以上10万元以下罚款;?

(三)违反本条例第五十四条第四项、第五十四条第五项、第六十八条第二款、第六十九条第四款的规定,发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不及时报告的,处5百元以上5千元以下罚款。

第八十九条【建设单位、物业服务企业未进行前期物业承接查验法律责任】违反本条例第二十条规定,建设单位、物业服务企业未进行新建物业承接查验,并签订物业承接查验协议的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处2万元以上10万元以下罚款。

建设单位、物业服务企业在新建物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由住房和城乡建设主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第九十条【建设单位、物业服务企业未按规定备案法律责任】违反本条例第十七条、第五十三条规定,建设单位、物业服务企业未按时将相关资料报送备案的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处5千元以上1万元以下罚款。

第九十一条【擅自挪用、侵占物业共有部分经营收益法律责任】违反本条例第四十一条第五项、第四十六条第三款规定,擅自挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,并对个人处1千元以上1万元以下罚款,对单位处5万元以上20万元以下罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第九十二条【业主与物业使用人相关法律责任】违反本条例第六十八条规定,按照下列规定给予处罚:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构或下挖地下空间的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款;

(二)违法搭建建筑物、构筑物的,由城市管理主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,责令限期改正,无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法所得,可以并处违法建设造价百分之十以下罚款;?

(三)擅自改变物业使用性质的,由城市管理主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处1万元以上5万元以下罚款;?

(四)破坏或擅自改变房屋外观的,由城市管理主管部门责令限期改正、恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处1千元以上1万元以下罚款;情节严重的,处1万元以上10万元以下罚款;?

(五)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,由消防救援机构责令立即改正,对个人处警告或者5百元以下罚款,对单位处5千元以上5万元以下罚款;

(六)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防场地的,由消防救援机构责令立即改正,对个人处警告或者5百元以下罚款,对单位处5千元以上5万元以下罚款,拒不改正的,可以强制执行,所需费用由违法行为人承担;违规在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动车或者给电动车充电的,责令改正,拒不改正的,处5百元以下罚款;

(七)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,由公安机关依法查处;

(八)擅自改变主体结构、拆除人民防空工程,封填人民防空工程后不补建或未按规定缴纳人民防空工程补偿费的,由人民防空主管部门责令限期改正,对个人处5千元以下的罚款,对单位处1万元以上5万元以下的罚款;造成损失的,应当依法赔偿损失;

(九)高空抛物、任意倾倒、抛撒或者堆放生活垃圾的,由城市管理主管部门责令改正,对个人处2百元以下的罚款,对单位处5千以上5万以下的罚款;露天焚烧杂物产生烟尘污染的物质的,由城市管理主管部门责令改正,并可以处5百元以上2千元以下的罚款。高空抛物造成人身伤亡或重大财物损失的,涉及犯罪的追究相应的刑事责任;

(十)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物,长期占用公共空间停放车辆的,由城市管理主管部门责令改正,处20元以上2百元以下的罚款;

(十一)制造超过规定标准的社会生活噪声、振动,严重干扰他人正常生活的,由公安机关处警告,并处2百元以上5百元以下罚款;

(十二)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施、市政公用设施和环卫设施的,由城市管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处5百元以上2千元以下罚款;

(十三)擅自摆摊设点、占道经营的,由城市管理主管部门责令改正;拒不改正的,可扣押物品,处1百元以上5百元以下罚款;

(十四)饲养动物干扰他人正常生活的,由公安机关给予警告;拒不改正的,或者放任动物恐吓他人的,处2百元以上5百元以下罚款;

(十五)违反治安管理规定出租房屋的,由公安机关依法查处。

第九十三条【专业经营单位拒不承担维修、养护和管理法律责任】专业经营单位违反本条例第八十二条规定,拒不承担维修、养护和管理等责任的,由市、县(市、区)人民政府相关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

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第八章??附则

第九十四条【实施日期】本条例自????日起施行。

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《九江市物业管理条例(草案)》的起草说明

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根据会议安排,现就《九江市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)作如下说明。

一、制定的必要性

(一)加强社区治理的需要

物业管理活动除商品房和保障性住房外,还覆盖办公楼、工厂、商业、学校、交通、文化、体育设施等公共建筑。物业管理活动因其具有的社会属性,已不只是民事活动,已成为社会管理的一部分。20176月,中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,20183月,江西省委省政府印发了《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》,都将物业服务管理纳入加强和完善城乡社区治理的重要内容。

(二)改变管理模式适应社会发展的需要

当前,物业管理存在着大量矛盾和纠纷,涉及的问题主要有:业主大会和业主委员会滞后和运作不规范,部分物业服务企业不诚信经营服务质量差,开发建设遗留问题较多,住宅专项维修资金使用、筹集、监管问题,维修资金紧急使用难,停车难和停车位使用问题,业主违建问题等。2017年,国务院取消了物业管理师和物业企业资质的行政许可,原来由行业主管部门负责的管理模式已不能适应物业服务管理现状,物业服务管理立法特别是地方立法非常必要、迫在眉睫。

(三)我市目前在物业管理方面立法相对滞后

《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》颁布时间较早,在物业管理活动中出现的新情况、新问题缺乏具体的法规规范调整。修订后的《立法法》赋予了设区市地方立法权,规定设区的市人大及其常委会根据本市的具体情况和实际需要,在不同上位法抵触的前提下,可以对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项制定地方性法规。从本省设区市的情况来看,南昌市、上饶市均制定了地方性法规形式的物业管理条例,宜春、吉安等市的物业管理条例也即将出台。在我市的立法计划调研和立法准备意见听取过程中,制定《九江市物业管理条例》呼声很高,社会各界给予了广泛关注,条例的制定纳入到2020年九江市地方立法项目计划,市住建局党委积极部署、整体推进,积极稳步地实施了条例草案的起草及相关各项工作。

二、制定的总体目标和主要依据

条例制定以十九届四中全会精神为指导,立足实际,注重立法的针对性、前瞻性,通过立法理顺物业管理机制,明确各方权利、义务和职责,保护业主的合法权益,协调业主共同利益关系,回应群众关切解决物业服务管理领域突出矛盾和现实问题,构建和谐稳定物业管理法治环境。

《条例(草案)》起草过程中,依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等相关法律法规,准确理解和把握上位法立法精神和条文原义,进一步明确和细化《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》的规定,并紧密结合九江地区实际,增加和创新条例内容相关规定,增强立法的规范性、可操作性和针对性,确保《九江市物业管理条例》在执法和守法实践中得到准确、顺利的实施。

三、起草制定经过

2019年,九江市人大常委会正式将《九江市物业管理条例》列入市人大《2020年立法计划》,由市住建局作为《条例(草案)》具体起草的牵头和负责单位, 市住建局党委高度重视、积极行动、稳步推进。在接到立法草案起草工作任务后,立即成立立法工作领导小组,加强对立法起草工作的全面领导,同时成立起草专班,并聘请法律方面专家加入起草工作组指导和配合起草工作的开展。起草工作组明确立法方向、广泛开展调研、细化工作时间推进表,确保议事决策有龙头,草案起草项目推进有步骤,草案校审有团队,市人大法制委、常委会法工委,市司法局提前介入,结合地方性立法工作经验,指导立法起草组拟定法律条文,结合市情实际,充分酝酿和梳理《条例(草案)》的框架思路。?

市住建局主管《条例(草案)》起草工作领导多次组织或参与召开研讨会,意见征集座谈会,起草组进一步厘清思路,深挖物业管理领域中的难点和盲点,坚持做到“一稿一讨论、一稿一征求意见”,确保《条例(草案)》臻于至精;326日和27日,市住建局先后两次召开《九江市物业管理条例(草案讨论稿)》征求意见座谈会,分别征求浔阳区、濂溪区、八里湖新区等有关县区住建部门和街道、社区居委会、物业服务企业、业主代表的意见建议。先后两次书面征求各县(市、区)人民政府、市直有关部门的意见建议。421日,再次召集市直相关单位征求意见和建议。市人大常委会法工委、市司法局有关同志参加了会议。423日,会同市人大常委会法工委、市司法局逐条进行了研讨。会后,起草组根据征求的意见建议对条例草案再次进行修改,力争使条例草案更加科学合理,符合实际需要,最终形成了《条例(草案)》。

四、条例的主要内容及解决的实际问题

(一)关于总则部分

条例总则部分规定了立法目的、适用范围、物业管理含义、市场机制、工作格局、部门职责、综合执法、考核奖惩、行业自治等内容。明确了物业管理的方式有业主自治与委托物业管理人,倡导了绿色、智慧物业管理模式,坚持了质价相符、“有偿享受物业服务”的理念,崇尚物业管理坚持党的领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业化管理的工作格局,明确了各部门的物业管理职责、考核奖惩与行业自治导向。

(二)关于物业管理区域和共有物业

物业管理区域主要包括区域划分原则、新建项目物业管理区域划分、既有项目物业管理区域的划分与调整;共有物业主要包括公共场所、公用设施以及物业管理用房和共有产权登记的规定。条例对于物业管理的区域划分作了较为详细的规定,特别关注新建项目的区域划分,明确了住房和城乡建设主管部门和自然资源主管部门的具体职责。对共有物业的范围进行了划定,详细阐述了物业管理用房的面积和位置确定等内容,同时明确共有物业需由不动产登记部门在房屋登记簿上予以记载但不颁发房屋权属证书。

(三)关于前期物业管理

条例明确了前期物业服务合同签约主体、期限、费用与备案,临时管理公约备案、新建物业承接查验与承接查验资料,前物业服务企业退出与物业质量保修金等内容。

对新建物业前期物业服务合同、临时管理规约内容与备案提出了明确要求,明确了新建物业承接查验的具体职责,也规定前物业服务企业退出机制与物业质量保修金的缴纳方式,确保维护业主在前期物业服务时期的根本利益。

(四)关于管理组织形式

条例进一步将业委会的权利和义务进行明晰和具体化,对首次业主大会的组织和召集进行了详细规定,明确了乡镇街道、社区对成立业主大会、业委会及其运作的指导监管职责,规定了建设单位在业主大会、业委会成立过程中的相应责任与义务。条例分章节规定了业主大会会议形式、业主大会决定效力及公开、业委会委员资格推荐和选举、业委会任期及主任推选、业主委员会职责、委员禁止规定及资格终止罢免、业委会重新选举及换届、物业管理委员成立和职责、物业管理委员议事制度及异议处理等,明确了对业委会履职的支持和保障机制,强化了业委会的职责、职能及对业委会的指导和监督;同时根据现实需要,创新管理组织形式,规定物业管理委员会作为临时性管理组织,避免物业管理区域内在特定情形下出现管理缺位情况。

(五)关于物业服务

条例从物业管理人的选聘、物业管理人的责任及禁止性规定、物业费标准及交纳、保障性住房和空置房物业服务费、业主缴纳物业费的义务、物业管理人退出及交接,物业管理人履约保证金和应急物业管理等方面作出明确规定。另外为适应社会发展,特别是结合本次疫情中社区作用的体现,规定了物业管理人社区报到制度,有效的保证了社区对物业管理人的监督。

(六)关于物业的使用和维护

条例明确对擅自改变规划用途、破坏性装修、乱搭乱建、乱停乱放、乱占车位、乱扔乱倒、毁绿种菜、噪声扰民、私拉电线、电动车违规充电等违规行为进行规制,从而维护物业管理区域内的公共利益和他人的合法利益。明确保修期内出现物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期顺延至修复完成,解决保修期内建设单位未保修或者未修复的问题。对专项维修资金进行细化规定,明确设立住宅小区应急解危资金和应急维修的内容,解决物业共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造问题,防止推诿扯皮。

(七)关于法律责任的规定

条例明晰和细化了建设单位、物业服务企业、业主委员会委员、候补委员、物业管理人、业主与物业使用人、专业经营单位等主体的法律责任。针对前述相关规定,对于各类主体出现的不法行为及不依法履行职责的情形予以处罚,所有规范内容在上位法规定范围内予以规定,避免与上位法发生冲突,对于其他法律、法规已有法律责任规定的直接适用其规定,条例不再赘述。

五、条例的主要特点

(一)强化管理组织功能、创新管理组织形式

条例针对业委会成立和履职难,地位不明确等问题,在管理组织形式一章中规定:鼓励物业管理区域内符合条件的具有党员干部身份的业主成为业委会候选人,以充分发挥业委会的积极功能,带动业主积极参与管理事务。条例还明确了对业委会履职的支持和保障机制,规定业主委员会成立后凭备案证明向当地组织机构代码管理机构申请发放统一社会信用代码证,申请刻制印章并开立银行账户,为业委会履行职责、发挥功能创造便利条件。同时,条例也强化了对业委会帐户的监督。

条例根据现实需要,创新了组织管理形式,规定在业主大会、业委会尚无法成立或不履职等情形下,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会作为临时机构,组织业主代行业主大会、业主委员会职责。作为过渡性组织的物业管理委员会,避免了物业管理区域内在特定情形下出现无组织管理情况,填补了特定情况下管理组织的缺位。同时,条例明确了物业管理委员会的临时性、过渡性定位,以及物业管理委员会职权的有限性。规定物业管理委员会作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

(二)回应社会关切,规范物业服务

条例在符合上位法的前提下,立足公平合理,结合人大代表、政协委员的建议建言制定了保障性住房、拆迁安置房以及空置房物业费标准,关注百姓民生、回应社会关切。规定房屋交付后两年内未装饰装修空置的,物业服务费应当减收,保障房、拆迁安置房物业服务费应低于本地商品住宅物业服务费,市、县人民政府还应建立保障房、拆迁安置房物业服务费补贴机制,落实补贴政策。条例中关于物业服务合同期限未满时任何一方要求解除合同的规定属于创新性规定,较好地回应了实践中此类问题发生如何处理。另外,条例中规定物业服务合同可以约定物业管理人交纳履约保证金,这为物业管理人更好的提供物业服务,新老物业管理人的交接提供了保障。

(三)解决装饰装修无序顽疾,规范停车位(库)使用管理

条例针对违规装饰装修现象频发,做出了专门规定,装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理人,并与物业管理人签订装饰装修服务协议,强化物业管理人对装饰装修的巡查和管理;条例规定,任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为,都有权检举、控告、投诉。管理监督、责任追究,多措并举,力求解决室内装饰装修无序问题。

目前,在许多物业管理区域范围内均存在机动车停放矛盾突出的问题,造成停车难、停车乱等情况多发。条例规范和细化停车位(库)的使用、管理,规定车位、车库应当用于满足业主的需要,停车位(库)不能只售不租,用于出租的优先出租给本物业管理区域业主,用于出售的,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人;尤其条例明确了物业管理区域内人民防空工程使用,日常管理优先委托物业管理人,解决人防工程由来已久的停车争议问题,解决建设单位违规出售出租人防工程的行为。

(四)明确执法主体,落实法律责任

“看得见”的管不了、管得了的“看不见”。针对街道乡镇社区对物业服务企业和业主委员会的监管、执法职权不足,行业管理和属地管理边界不清;一些部门对自身职责认识模糊,“执法不进社区”,对违法搭建、违规占用楼道、场地、消防通道、道路、绿地等违法行为的执法不够到位。条例针对物业管理区域各种典型的房屋使用禁止性行为分别明确了执法部门和具体罚则,为行政部门执法进社区提供了清晰明确的职责划分、路径通道和执法手段。同时,条例在法律责任一章作出了比较系统的规定,明确了违法行为、责任主体、责任内容、执法主体及罚则,为保障条例的落实提供了切实保障。

六、其他需要说明的问题

(一)前期物业服务合同期限问题

条例(草案)第十八条规定前期物业服务合同可以约定期限,一般不超过2年,前期物业服务合同可以约定履约保证金。

规定前期物业服务合同期限一般不超过2年,主要结合现实当中前期物业管理领域中的问题矛盾考虑;由建设单位聘请的前期物业服务企业,服务期限约定不宜时间过长,如果服务期限约定过长,在后续业主大会业主委员会成立后,可能会对组织业主行使自主选择物业的权利造成障碍,容易产生矛盾。另外,如果两年期满业主管理组织尚未成立,可以依照条例规定的内容和程序,继续由前期物业管理人提供服务,满足物业服务的接续需求。

(二)新建物业首次业主大会经费承担的问题

条例(草案)第三十条第四款规定新建物业首次业主大会筹备经费由建设单位承担,主要考虑以下几点:1.首次业主大会召开之前并没有成立业主管理组织,更没有业主管理组织占有的公共收益资金,让筹备组去向个体业主和建设单位(未出售房屋的实际业主)筹集经费显然不现实。然而经费又是很现实的问题,没有经费首次业主大会就很难召开,更无法成立后续业主管理组织。2.首次业主大会召开前,还有很多房屋未出售,建设单位也是部分房屋的实际业主;另外,房屋交付到召开首次业主大会之前这段时间,公共部分产生的收益事实上归建设单位占有,现实当中很少在业主大会成立后会进行前期公共收益的移交,法律法规对这一块的规定也不完善。在这样的背景下,建设单位承担新建物业首次业主大会筹备经费也是合理合法和公平的。3.《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》虽然没有首次业主大会筹备经费承担的具体规定,但是在制定地方性的物业管理条例过程中对这一问题有必要进行明确,有利于推动和保障业主管理组织的成立;另外,许多地方性物业管理条例也已经明确了建设单位作为新建小区首次业主大会的承担主体,例如《上饶市物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》等,均已通过并生效实施,可供借鉴。

(三)电梯、消防设施设备更新改造的资金交存问题

针对实践中突出存在的电梯、消防等设施设备的更新和改造难题,结合我市的实际情况,借鉴实践中其他一些地市的做法,条例(草案)第七十六条第三款规定住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造

由于节能省地的要求,目前住宅项目小高层、高层渐成主流,保修期届满后,电梯的更新、改造费用是个难题,小区内电梯维修难的问题是众多小区的“顽疾”。调查发现,本市多个老旧小区电梯的维修改造难题,最主要的原因是缺少资金,专项维修资金解决一般的维修没有问题,但如果是更换电梯,根本不够用。今后电梯坏了怎么办?更新、改造的费用谁来出?目前居民住宅小区内争议普遍、矛盾突出。为了解决电梯、消防等设施设备更新、改造费用筹集的困境,条例规定住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。且在交付后一并纳入维修资金当中,应该是合理可行的途径。因为按照我国法律规定,居民住宅用地的使用期一般为70年,而一部电梯的寿命只有十几年。而电梯作为住宅正常使用不可或缺的组成部分,理论上住宅供应商(建设单位)应该确保电梯能够正常使用70年。所以,这个规定在理论上是行得通的。

对于专项维修资金的交纳标准《住宅专项维修资金管理办法》是以当地住宅建筑安装工程每平米造价为基础的,建筑工程安装成本大体包括建材费、人工成本、机器使用费、水电线路安装成本等,由于商品房开发分多层、小高层、高层,其开发成本有差异,根据市建设工程造价管理站于2019年公布的《建筑安装工程经济指标》,目前我市建筑工程安装成本大约在每平米两千元左右,就我市建设单位应当交存资金进行测算,以住宅建安成本每平米两千元为例,总建筑面积两万平米的小区,建设单位将交纳四十万元的电梯、消防等设施设备更新改造费。统一规定,在操作上也简单易行。

虽然《住宅专项维修资金管理办法》和《江西省物业管理条例》中没有关于建设单位交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造这方面的规定,但是在制定地方性的物业管理条例时一定要从实际出发,考虑本地的实际情况,解决实际问题。另外,其他一些地方性物业管理条例也已经制定了相关规定,例如《淮安市物业管理条例》,已通过并生效实施,可供借鉴。

以上说明和《九江市物业管理条例(草案)》,请予审议。

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